混凝土脱模剂到目前为止我国尚未制定有关的标准、技术检验方法规范。而国外的一些供货商提供的产品的质量数据也都是外观、颜色、密度、贴度、pH值、稳定性等非重要性指标。脱模效果及脱模后混凝土外观好坏的评价到目前为止没有一个量化的指标，但混凝土脱模剂必须具备以下性能。

①优良的脱模性能。在拆模时要求脱模剂能使模板顺利地与混凝土脱离，保持混凝土表面光滑平整，校角整齐无损。

②涂刷方便，涂后不影响混凝土的浇筑，拆模后易清理。脱模剂既能刷涂又能喷涂为好，不能因黏度太大刷不开，也不能因黏度小而流挂。成膜型脱模剂成膜时间要短（在20min以内）,拆模后易于清除，从而不影响施工进度和制品的生产效率。

③不影响混凝土表面装饰效果。这一条对于清水混凝土尤其重要，混凝土表面不应残留浸渍印痕，不返黄，不变色，不发花。

④不污染钢筋，对混凝土无害。不影响混凝土与钢筋的握裹力，不改变混凝土拌合料的性能（如凝结时间）,不含有对混凝土性能有害的物质，如碱含量、氯离子含量等，对温凝土强度无影响。

⑤保护模板，延长模板使用寿命。钢模用脱模剂应具有防止钢模锈蚀及由此导致的混凝土表面产生锈斑的作用。木模用脱模剂应能渗入木模，对木模起维护和填缝的综合作用，并能防止木模多次使用后造成的膨胀、鼓起、开裂的保护作用。脱模剂的pH值最好控制在7~8,从而对木模板及混凝土无侵蚀作用。